Demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico

Il decreto legge 16 luglio 2020, n. 76, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 settembre 2020, n. 120 («Misure urgenti per la semplificazione e l’innovazione digitale»), ha introdotto, fra le misure finalizzate alla semplificazione e all’accelerazione delle procedure amministrative in vista del Rilancio delle attività economiche e produttive, numerose modifiche al Testo Unico dell’Edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell’Edilizia), anche con riferimento alla qualificazione degli interventi edilizi di cui all’articolo 3 del medesimo testo unico. Chiarimenti in ordine a tali modifiche normative sono stati forniti con la circolare emanata congiuntamente dal Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti e dal Ministro per la Pubblica Amministrazione del 2 dicembre 2020, alla quale si rinvia per ulteriori approfondimenti.

In particolare, con riferimento alle modifiche apportate all’articolo 3, comma 1, lettera d), del D.P.R. n. 380 del 2001, all’epoca vigente, la citata circolare chiarisce che la definizione di “ristrutturazione edilizia”, contenuta in tale disposizione modificata dal citato decreto legge n. 76 del 2020 e dalla legge di conversione, fa riferimento a «gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti
tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone
a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e
ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria».

Le innovazioni significative apportate alla disposizione previgente sono quindi:

  • la sostituzione del riferimento ai semplici interventi di “demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica” con la più articolata previsione per cui rientrano nella ristrutturazione edilizia “gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e
    per l’efficientamento energetico”. In sostanza, le modifiche determinano il superamento delle preesistenti limitazioni, potendo ormai rientrare nella nozione di ristrutturazione – salvo quanto previsto per gli edifici vincolati – qualsiasi intervento di demolizione e ricostruzione anche con caratteristiche molto differenti rispetto al preesistente;
  • l’aggiunta di un ulteriore periodo per cui i medesimi interventi di demolizione e ricostruzione possono prevedere “nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana”;
  • un maggior rigore della previsione relativa agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo n. 42 del 2004; mentre in precedenza la demolizione e ricostruzione di detti immobili poteva qualificarsi come “ristrutturazione edilizia” solo ove ne fosse rispettata la sagoma originaria, oggi si richiede il mantenimento di “sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche” e si precisa che non devono essere previsti incrementi di volumetria;
  • l’equiparazione agli edifici vincolati ai sensi del citato decreto legislativo n. 42 del 2004 di quelli ubicati nelle zone omogenee A e in quelle ad esse assimilabili in base ai piani urbanistici comunali nonché “nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico”, fatte salve “le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici”.

Sulle conseguenze derivanti dalle modifiche apportate al citato Testo Unico dell’Edilizia si è espressa anche la Commissione costituita presso il Consiglio Superiore per i Lavori Pubblici che, con il citato parere prot. n. 1156 del 2 febbraio 2021, ha ribadito che la qualificazione dell’intervento edilizio deve essere effettuata dall’Ente locale in sede di rilascio del titolo abilitativo se ai sensi della normativa regionale vigente gli interventi sono soggetti ad un titolo abilitativo costituito dal Permesso di Costruire.

Diversamente, la qualificazione dell’intervento è asseverata dal progettista tramite la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA); l’asseverazione sarà poi sottoposta, dall’Ente territoriale competente, a controllo di verifica, anche a campione.

In ogni caso, si ribadisce che l’Agenzia delle entrate non interpreta la normativa edilizia, sicché alla stessa non può essere richiesta nessuna valutazione in merito alla qualificazione dell’intervento edilizio nonché alle conseguenze derivanti da un eventuale “disallineamento” in materia di inquadramento urbanistico degli interventi edilizi derivante dalla applicazione delle leggi regionali rispetto al Testo Unico dell’Edilizia di cui al d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, ai fini della fruizione del Superbonus.

La Commissione ha chiarito, infine, che le spese relative all’incremento di volume, a seguito di interventi di demolizione e ricostruzione riconducibili alla “ristrutturazione edilizia”, per effetto delle modifiche apportate al citato articolo 3, comma 1, lettera d), del Testo Unico dell’Edilizia, sono ammesse al Superbonus solo a partire dal 17 luglio 2020, data di entrata in vigore della norma modificata.

Considerato, inoltre, che le modifiche normative sopra descritte non hanno effetto retroattivo, nel caso di interventi qualificati dal titolo edilizio “nuova costruzione” in base alla normativa previgente ma che presentano le caratteristiche per essere invece considerati “ristrutturazione edilizia” alla luce delle nuove disposizioni, è possibile richiedere all’Ente territoriale competente la modifica del titolo abilitativo già rilasciato allineando l’intervento alla “ristrutturazione edilizia”.

Resta ferma, ovviamente, la possibilità di fruire del Superbonus per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 a fronte di interventi di demolizione e ricostruzione già inquadrabili nella “ristrutturazione edilizia” in base alla previgente normativa.

La Commissione ha inoltre rilevato che, in caso di interventi di demolizione e ricostruzione, sia pure inquadrabili come “ristrutturazione edilizia”, il Superbonus per interventi “trainanti” e “trainati” di efficienza
energetica non si applica alle spese riferite alla parte eccedente il volume ante-operam. In tal caso, il contribuente ha l’onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le spese riferite agli interventi sul volume ante-operam da quelle riferite agli interventi sul volume ampliato o, in alternativa, essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascun intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.

Tale limitazione non riguarda, invece, gli interventi antisismici ammessi al Superbonus. In relazione agli interventi di ristrutturazione con demolizione che prevedono anche l’ampliamento, “l’APE convenzionale post operam deve essere redatto considerando l’edificio nella sua configurazione finale”

Fonte: ADE Circolare n. 23 del 23/06/2022

 

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