Ristrutturazione edilizia: i recenti chiarimenti dell Agenzia delle Entrate

Ristrutturazioni e detrazioni fiscali

Detrazione per le spese riferibili alla parte esistente oggetto di ristrutturazione dell’edificio esistente e con ampliamento: 

La società istante ALFA, (d’ora in poi anche “la società”), è un’impresa
immobiliare di costruzione per la rivendita. Recentemente ha acquistato un
immobile oggetto di un intervento edilizio. Tale intervento consiste nella
ristrutturazione dell’immobile per mq XXX e nell’ampliamento per mq XXX di
superficie utile; tale ampliamento di fatto, però, non risulta dal permesso di
costruire che è stato rilasciato come un permesso per ristrutturazione edilizia.
Poiché la destinazione d’uso è cambiata da commerciale ad abitativa cambia
anche il calcolo della superficie edificabile; la maggiore superficie realizzabile è
dovuta al fatto che alcuni vani “tecnici”, che prima costituivano superficie
complessiva, ora non vengono più computati, per cui è possibile edificare più
metri di superficie utile. La parte ristrutturata corrisponde al 71% circa e la parte
ampliata al 29% circa dell’intero edificio.
Tanto premesso, la società istante, che a breve dovrà incominciare a
stipulare i primi contratti preliminari e/o proposte di acquisto, chiede di sapere se
sulle unità immobiliari cedute i futuri acquirenti potranno godere della detrazione
di cui all’articolo 16-bis, comma 3 del TUIR.
Se, invece, non fosse possibile fruire del bonus fiscale per intero, l’istante
chiede se detto intervento possa essere considerato come mera ristrutturazione
edilizia scorporando, in proporzione dal prezzo di vendita delle singole unità
immobiliari, la quota parte relativa all’ampliamento.

SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE

L’articolo 16-bis, comma 3, del TUIR nella formulazione attualmente
vigente, prevede che: “La detrazione di cui al comma 1 spetta anche nel caso di
interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di
cui alle lettere e) e d) del comma 1 dell’articolo 3 del decreto del Presidente
della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da
imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie,
che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla
successiva alienazione o assegnazione dell’immobile. La detrazione spetta al
successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari, in ragione
di un’aliquota del 36 per cento del valore degli interventi eseguiti, che si assume
in misura pari al 25 per cento del prezzo dell’unità immobiliare risultante
nell’atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro
l’importo massimo di 48.000 euro” (96.000 euro fino al 31/12/2018).
L’istante sostiene che in base alla formulazione letterale dell’articolo 16-
bis, comma 3, del TUIR nulla osta alla concessione della detrazione di cui sopra
in quanto l’intervento di cui trattasi è un intervento di “ristrutturazione edilizia” a
tutti gli effetti. La società ALFA precisa anche che, qualora non si volesse aderire
all’interpretazione prospettata, comunque, sarebbe possibile concedere
l’agevolazione agli appartamenti ricadenti nella parte “ristrutturata” e, almeno
pro-quota, in quelli ricadenti nella parte ristrutturata e ampliata, utilizzando la
proporzione tra costo dell’ampliamento e costo della ristrutturazione da applicare
poi al prezzo di cessione delle unità immobiliari.

PARERE DELL’AGENZIA DELL’ENTRATE

Per le ragioni di seguito esposte, si ritiene che gli acquirenti dell’immobile
ceduto dall’istante potranno fruire della detrazione di cui all’articolo 16-bis,
comma 3, del TUIR solo per le spese riferibili alla parte esistente, sul
presupposto che i lavori effettuati consistano in una ristrutturazione senza
demolizione dell’edificio esistente con ampliamento dello stesso.
La detrazione richiamata dall’articolo 16-bis, comma 3, del TUIR opera,
tra l’altro, nel caso di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d)
dell’articolo 3, comma 1, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.
In particolare, la lettera d) dell’articolo 3, comma 1, del d.P.R. 6 giugno
2001, n.380 definisce “interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti
a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che
possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal
precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni
elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di
nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione
edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e
ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole
innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché
quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o
demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la
preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili
sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e
successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli
interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di
ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma
dell’edificio preesistente”.
Si rappresenta che la qualificazione delle opere edilizie spetta, in ultima
analisi, al Comune o ad altro ente territoriale, in qualità di organo competente in
tema di classificazioni urbanistiche e che la condizione di rispetto della
volumetria dell’edificio preesistente deve essere asserita da professionisti abilitati
in sede di presentazione del progetto al competente Sportello Unico per
l’Edilizia.
Ai fini delle agevolazioni in esame è necessario che dal titolo
amministrativo di autorizzazione dei lavori risulti che l’opera consiste in un
intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente (cfr. articolo 3,
comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380 del 2001) e non in un intervento di nuova
costruzione (cfr. articolo 3, comma 1, lettera e), del d.P.R. n. 380 del 2001),
purché risulti invariata la volumetria, perciò inquadrabile come fedele
ricostruzione ex articolo 3, comma 2, lettera d), del d.P.R. n. 380 del 2001.
Sostanzialmente quello che la disposizione normativa richiede è che la
volumetria dell’edificio sottoposto a lavori di ristrutturazione rimanga identica a
quella preesistente ai lavori stessi.
In relazione agli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici, è stato
acquisito il parere del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici. Il Servizio
Tecnico Centrale del detto Consiglio, in data 17 aprile 2018, ha comunicato il
parere n. 27/2018 espresso dalla Prima Sezione del Consesso nell’adunanza del
22 marzo 2018.
Tale parere ha specificato che rientrano tra gli interventi di
“ristrutturazione edilizia” di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n.
380 del 2001 quelli di demolizione e ricostruzione di un edificio con la stessa
volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per
l’adeguamento alla normativa antisismica, e, con riferimento agli immobili
sottoposti a vincoli, di cui al d.lgs n. 42 del 2004, gli interventi di demolizione e
ricostruzione che rispettino la medesima sagoma dell’edificio preesistente.
Infatti, come chiarito con circolare del 4 aprile 2018, n. 7/E, pag. 238 e
seguenti, in merito agli interventi di ristrutturazione edilizia ex articolo 3, comma
1, lettera d), del Testo Unico dell’Edilizia nell’ipotesi di ristrutturazione con
demolizione e ricostruzione, la detrazione compete solo in caso di fedele
ricostruzione, nel rispetto della volumetria dell’edificio preesistente;
conseguentemente, nell’ipotesi di demolizione e ricostruzione con ampliamento
della volumetria preesistente, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si
considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”.
Qualora, invece, la ristrutturazione avvenga senza demolizione
dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione per i futuri
acquirenti compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto
l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.
Dall’esame dell’istanza e della documentazione integrativa acquisita con
emerge che la società ALFA, oltre ad aver effettuato dei lavori di
ristrutturazione, ha anche costruito un avancorpo commerciale. La parte
ristrutturata corrisponde al 71% circa e la parte ampliata al 29% circa dell’intero
edificio.
L’istante ha precisato che comunque tale operazione non ha avuto impatti
sulla volumetria, in quanto la superficie complessiva è rimasta identica a quella
dell’edificio preesistente in virtù del cambio di destinazione d’uso dell’immobile
oggetto d’intervento da uso commerciale a uso civile. Tuttavia, a sostegno di tale
affermazione non è stato prodotto alcun documento tecnico che possa provare
quanto asserito dall’istante.
Pertanto, nel caso di specie la fruizione della detrazione di cui all’articolo
16-bis, comma 3, del TUIR è consentita, come chiarito nella circolare del 4 aprile
2018, n. 7/E, solo per le spese riferibili alla parte esistente, sul presupposto che i
lavori effettuati consistano in una ristrutturazione senza demolizione dell’edificio
esistente e con ampliamento dello stesso. Bisognerà mantenere distinte, in
termini di fatturazione, le due tipologie di intervento o, in alternativa, essere in
possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna
tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione
sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.

Fonte : Circolare Agenzia Entrate

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