Chiarimenti Superbonus 110

Superbonus per i detentori di tutte le unità immobiliari di un edificio di proprietà di un unico soggetto

Il riferimento normativo al “condominio” nel testo di legge, attualmente in vigore, comporta che il Superbonus spetta per gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in “condominio”, nella accezione giuridica prevista dal codice civile all’articolo 1117 e che, invece, sono esclusi quelli realizzati su edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario o di comproprietari.

La scelta del legislatore di richiamare espressamente, tra i beneficiari del Superbonus, i “condomìni” non ha consentito di applicare a tale agevolazione la
prassi consolidata, finora adottata in materia di ecobonus, di sismabonus, nonché di detrazioni spettanti per interventi di recupero del patrimonio edilizio, laddove è
stato sostenuto che, per parti comuni, devono intendersi “in senso oggettivo” quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere
dall’esistenza di una pluralità di proprietari e, dunque, dalla costituzione di un condominio nell’edificio. Le agevolazioni sopra citate, infatti, spettano anche all’unico proprietario (o ai comproprietari) dell’intero edificio per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni.

Si ricorda che il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine,etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. Si tratta di una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione ed è comunque tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà.

La nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un
suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione
del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia.
Ai fini della costituzione del condominio risulta irrilevante la mera detenzione degli immobili costituenti un edificio essendo invece necessario avere riguardo alla proprietà degli stessi.
Ciò comporta in sostanza che:

  • se l’unico proprietario di tutte le unità immobiliari di un edificio concede in locazione o in comodato tutte o alcune delle predette unità immobiliari a più
    soggetti (detentori), non si costituisce un condominio e di conseguenza non è possibile fruire del Superbonus;
  • se le unità immobiliari di un edificio appartenenti a diversi proprietari sono concesse in locazione o in comodato ad un unico soggetto (detentore),
    restando fermo la costituzione del condominio è possibile fruire del Superbonus.

L’articolo 119 del decreto Rilancio stabilisce che il Superbonus spetta per gli interventi elencati in tale articolo, realizzati, tra l’altro, su «unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari». Nel decreto interministeriale, l’articolo 1, comma 3, lettera i) stabilisce che per edificio unifamiliare si intende quello riferito ad un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare. Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva (ad uso autonomo esclusivo) e la presenza di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva. È possibile fornire qualche elemento ulteriore utile alla qualificazione di “accesso autonomo” anche a seguito delle modifiche normative nel frattempo intervenute?

Nella circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato, in linea con quanto previsto dal decreto interministeriale 6 agosto 2020 (“Requisiti tecnici per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici – cd. Ecobonus”, in breve, “decreto interministeriale”), che la presenza di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».
Si è inteso, in tal modo, fornire sia pure a titolo esemplificativo, taluni criteri utili ai fini della qualificazione dell’immobile oggetto degli interventi agevolabili, costituendo l’«accesso autonomo dall’esterno» uno degli elementi caratterizzanti, ai fini della fruizione del Superbonus, spettante per interventi di efficientamento energetico nonché dell’opzione per la cessione o lo sconto in luogo della detrazione realizzati su edifici unifamiliari e unità immobiliari funzionalmente indipendenti.

Successivamente, il legislatore è intervenuto inserendo, in sede di conversione del decreto Agosto all’articolo 119, il comma 1-bis ai sensi del quale
«Ai fini del presente articolo, per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o
portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva».
A seguito di tale modifica normativa, pertanto, si può ritenere che una unità immobiliare abbia «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:

  • all’immobile si accede direttamente da una strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;
  • all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.

Nel caso di una “villetta a schiera”, pertanto, si ha «accesso autonomodall’esterno» qualora, ad esempio:

  • la stessa sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri soggetti o alla stessa si accede dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;
  • il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità
    immobiliari.

Fonte delle notizie riportate in questa pagina Agenzia delle Entrate Dcembre 2020

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