Condominio minimo: cosa è?
Un condomino minimo è un edificio composto da almeno due unità immobiliari e condominio due proprietari. Se i proprietari superano il numero minimo per condominio di 4 e non è condominio 8 proprietari, si parla di condominio piccolo. Per il condominio minimo e per il condominio piccolo valgono tutte le regole disposte dal Codice Civile per il condominio, ad eccezione dell’obbligo di nomina di un amministratore e di adozione di un regolamento.
Come detto più su, quindi, in un condominio minimo non è obbligatorio nominare un amministratore condominiale, ma non è tantomeno vietato dalla legge. A discrezione dei condomini è quindi possibile scegliere di pagare un professionista per l’amministrazione del condominio. Senza la figura dell’amministratore condominiale infatti la gestione fiscale del condominio, specialmente quando siano previsti lavori di manutenzione straordinaria può diventare difficile.
Condominio minimo: come funziona?
In passato, un argomento dibattuto da giuristi e studiosi della dottrina, riguardava l’applicabilità o meno delle norme sul condominio anche ai piccoli condomini. Le regole previste per i condomini classici si possono applicare anche ai piccoli e piccolissimi condominii (due persone)? Una sentenza della Cassazione Sezioni Unite e, in ultimo, condominio minimo riforma hanno chiarito le idee e condominio minimo regolamento.
Come sancito dalla Cassazione Sezioni Unite. con la sentenza 2046/2006, non c’è nessuna legge che sancisca la non applicabilità delle classiche norme anche ai piccoli condominii, quand’anche si tratti di condominio 2 proprietari, ovvero di condominii minimi. Ciò significa che per condominio minimo ripartizione spese per le parti comuni si applicano le tabelle millesimali.
Tabelle millesimali e condominio minimo e piccolo
Anche nei piccoli condomini o minimi per la ripartizione delle spese per le parti comuni si applicano le tabelle millesimali.
“D’altronde, ben possono rilevare dei valori differenti dalla metà, che giustificano, quindi una diversa ripartizione delle spese” (cfr. sent. Tribunale di Trapani, 28 febbraio 2018).
Nella sentenza della Corte di Cassazione n. 9280/2018 è stato affermato che “nei casi in cui le tabelle millesimali manchino, il giudice dovrà anche solo incidentalmente, cioè ai soli fini del giudizio, individuare il valore delle proprietà dei condomini obbligati al pagamento.”
Recupero del Patrimonio Edilizio
Secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento (Risoluzione 14.02.2008 n. 45/E).
Per condominio minimo si intende un edificio composto da un numero non superiore a otto condòmini.
Per beneficiare della detrazione per i lavori eseguiti sulle parti comuni, non è più necessario acquisire il codice fiscale del condominio nelle ipotesi in cui i condòmini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, non vi abbiano provveduto, a condizione che non vi sia stato pregiudizio al rispetto, da parte delle banche e di Poste Italiane SPA, dell’obbligo di operare la prescritta ritenuta all’atto dell’accredito del pagamento.
In assenza del codice fiscale del condominio minimo, le fatture potranno essere emesse nei confronti del condòmino, o dei condòmini, che effettua, ovvero effettuano, anche i correlati adempimenti. Ai fini della detrazione, i condòmini, inseriscono nei modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico ovvero il proprio codice fiscale nell’ipotesi in cui ogni condòmino effettui il bonifico per la propria quota di competenza riferito al documento di spesa a lui intestato.
Resta fermo che, il contribuente è tenuto, in sede di controllo, a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio e, se si avvale dell’assistenza fiscale, ad esibire ai CAF o agli intermediari abilitati, oltre alla documentazione ordinariamente richiesta per comprovare il diritto all’agevolazione, un’autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio (Circolare 02.03.2016 n. 3/E, risposta 1.7).
