Ristrutturazioni Edilizie con le detrazioni fiscali

Chi sta pianificando una ristrutturazione a Roma nel 2026 può ancora contare su una detrazione fiscale importante. La legge di bilancio 2026 (legge n. 199/2025) ha infatti prorogato per tutto il 2026 le aliquote maggiorate già previste per il 2025. Vediamo cosa prevede la normativa, chi può beneficiarne e quali regole rispettare, sulla base della guida ufficiale dell’Agenzia delle Entrate aggiornata a febbraio 2026.

Le aliquote in vigore nel 2026

Per le spese sostenute negli anni 2025 e 2026 la detrazione IRPEF è pari al:

• 50%, con limite massimo di spesa di 96.000 euro, per gli interventi effettuati sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale dai titolari del diritto di proprietà (anche nuda proprietà o proprietà superficiaria) o di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione);
• 36%, sempre con limite di 96.000 euro, negli altri casi in cui spetta l’agevolazione, ad esempio per le seconde case o quando la spesa è sostenuta dal familiare convivente, dall’inquilino o dal comodatario.

La detrazione va ripartita in dieci rate annuali di pari importo e spetta nell’anno in cui le spese sono effettivamente pagate (criterio di cassa).

Attenzione alla prospettiva futura: nel 2027 le aliquote scenderanno al 36% (abitazione principale) e al 30% (altri casi); dal 2028 al 2033 è previsto il 30% con limite ridotto a 48.000 euro. Chi ha in programma lavori ha quindi un concreto vantaggio fiscale a concentrare costi di ristrutturazione a Roma entro il 2026, fermo restando che le aliquote future potrebbero essere modificate da nuovi interventi legislativi.

I due requisiti per il 50%

Per ottenere l’aliquota maggiorata occorrono entrambe le condizioni:

1. essere titolari, al momento di inizio dei lavori (o del sostenimento della spesa, se antecedente), del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’immobile;
2. l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale. Se non lo è all’inizio dei lavori, la maggiore detrazione spetta comunque a condizione che lo diventi al termine dei lavori (circolare n. 8/E del 19 giugno 2025).

La maggiorazione non si applica a familiari conviventi, locatari e comodatari, che possono comunque detrarre il 36%.

Quali interventi sono agevolabili

Sulle singole abitazioni sono ammessi gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia (art. 3 del Dpr n. 380/2001). Sulle parti comuni condominiali è agevolata anche la manutenzione ordinaria.

Rientrano inoltre nell’agevolazione, tra gli altri: eliminazione delle barriere architettoniche, misure antifurto, bonifica dall’amianto, opere contro gli infortuni domestici, misure antisismiche, interventi di efficientamento energetico (fotovoltaico, risparmio energetico). Dal 2025 non è più detraibile la sostituzione dell’impianto termico invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.

Sono detraibili anche le spese di progettazione, le prestazioni professionali, i materiali, perizie, sopralluoghi, IVA, imposta di bollo e oneri di urbanizzazione.

Il limite per i redditi superiori a 75.000 euro

Dal periodo d’imposta 2025 l’articolo 16-ter del Tuir fissa un tetto complessivo agli oneri detraibili per chi ha reddito superiore a 75.000 euro, calcolato moltiplicando un importo base (14.000 euro fino a 100.000 euro di reddito; 8.000 euro oltre) per un coefficiente legato ai figli a carico (da 0,50 senza figli a 1,00 con più di due figli o con figlio disabile). Nel calcolo rilevano solo le rate annuali delle spese pluriennali.

Come pagare: il bonifico parlante

Il pagamento deve avvenire con bonifico bancario o postale dedicato, da cui risultino la causale del versamento con riferimento normativo, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e la partita IVA dell’impresa esecutrice. Sul bonifico banche e Poste operano una ritenuta d’acconto dell’11%. Un bonifico compilato in modo errato può far perdere l’agevolazione, salvo dichiarazione sostitutiva dell’impresa.

Per i lavori di importo superiore a 70.000 euro, l’atto di affidamento deve indicare l’applicazione dei contratti collettivi del settore edile. Vanno inoltre rispettati, quando dovuti, gli obblighi di comunicazione preventiva alla ASL e la comunicazione all’ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori per gli interventi con risparmio energetico.

IVA agevolata al 10%

Sulle prestazioni di servizi per manutenzione ordinaria e straordinaria su immobili abitativi si applica l’IVA al 10%, con regole particolari per i “beni significativi” (infissi, caldaie, sanitari, ecc.). Per restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione l’aliquota del 10% si applica sempre alle prestazioni in appalto e ai beni finiti.

Una nota sulle barriere architettoniche

La detrazione del 75% (art. 119-ter del Dl 34/2020) riguarda solo le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025: chi elimina barriere architettoniche nel 2026 può comunque fruire della detrazione ordinaria del 50%/36%.

Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere divulgativo e sono tratte dalla guida ufficiale dell’Agenzia delle Entrate (febbraio 2026). Prima di avviare i lavori, verifica sempre la tua situazione specifica con un professionista abilitato (commercialista o CAF).

Fonte: Agenzia delle Entrate, guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali” – aggiornamento Febbraio 2026